近年来,伴随着房地产行业的高速发展,以及政府对行业的连续调控,行业内外部环境发生了巨大变化,这对房地产企业的管理产生了巨大影响。在行业竞争加剧,利润率逐步回归制造业的过程中,房地产企业管理实现从流程化走向数字化的步伐越迈越大,管理变革的需求日益迫切。
过去5年,房地产行业的集中度逐年上升。《2019中国房地产百强企业研究报告》显示,从2014年到2018年,房地产十强企业市场占有率分别为15.3%、16.2%、18.1%、23.9%、26.4%,数据持续攀升的背后,行业规模化、集中化发展的趋势明显。但受产品和服务特殊性的影响,与其他行业企业相比,房地产企业在经营中显现出以下几个特点:
市场竞争十分激烈
近20 年来,房地产行业收入和利润规模快速增长,巨大的商机吸引资金纷纷扎堆进入,推动行业内企业快速发展。房地产企业由于资金量投入大、风险高,企业经营得当的前提下,利润率高于其他行业。因此,这也是房地产行业吸引资金进入的主要原因。目前,房地产行业竞争者众多,巨头林立,没有市场缝隙。行业内兼并重组较为频繁,龙头企业竞争优势和市场占有率不断提升。
资金密集,现金流不均衡
房地产行业是一个依靠资金和资源进行运作的行业,在经营管理过程中需要大量资金。从用途上来讲,房地产开发前期的安置补偿费用、前期工作中勘察设计费用、可行性研究费、建筑安装工程费、财务费用、销售费用等都需要大量资金运筹。同时,从时间上来讲,房地产项目现金流普遍是不平衡的,具有巨大波动性。这一特点给资金规划带来了很大挑战,一旦规划不慎,就可能使企业陷入资金链承压的困境。
高负债经营
房地产行业负债率较高,融资能力是房企的核心竞争力。房地产作为资金密集型行业,对资金具有先天高度依附性。由于项目前期资金投入较大、开发周期较长、房企销售回款较慢等原因,企业在规模扩张阶段,普遍采取高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式,造成了行业内企业负债率节节攀升,融资多、负债高、资金成本高、利息支出大,是房地产行业的典型特点。
易受经济周期和宏观政策影响
房地产行业受经济周期和宏观政策的影响非常大。最近几年,随着国家宏观政策的“收紧”,房地产企业面临限购、货币紧缩等政策,建设步伐放缓,开发投资下行,业绩提升更加艰难;与此同时,政府对于出让土地的政策越来越规范,房地产开发商的拿地成本增加。
同时,房地产行业面临的财税政策也不断发生变化。对房地产行业的经营管理带来较大影响。以营改增政策为例,房企的实际税收成本直接影响利润水平,在增值税下如何做好内部管理,这是房企“营改增”过渡期需要准备的重点问题之一。
对于房地产企业而言,规模越大、管理的复杂度越大,企业经营管理协同的资源越多,以专业协同视角,流程为牵引的管理模式已无法支撑企业经营管理述求。企业必须以企业经营视角,以数字化管理模式打破各专业壁垒,打通数据流、信息流、业务流建立一套科学的、数字化的企业经营管理体系。但如何向管理要效益、让公司战略落地、进行科学合理的经营决策、随时随地对企业运营进行监控、让成本有据可依可控,便成为了房地产企业最关注的问题。而与此同时土地评估增值带来的递延所得税计算更是让诸多房企管理者为之最头疼不已。
面对房地产企业财务管理方面存在的问题,房地产企业要想适应规模化发展的需要,变得更加智能,就必须构建一套包括经营计划、运营监控和精益成本管控和智能财务管理在内的智能经营决策体系。通过构建智能财务管理可以帮助企业在实现对多个城市公司、项目公司有效管控之外,更能为经营计划分析、运营监控、精益成本管控这三大决策支持模块建设打下基础。
从目前我国房地产企业财务管理情况可知,无论是出于精简人员、提高效率的需要,还是出于集中核算、加强管控的需要,亦或是出于推动财务转型的需要,构建财务共享服务中心正悄然在房地产企业兴起,日益引起了房地产企业财务掌门人的关注。
由于房地产企业管理核心在于对项目运营的监控和管理,这需要企业深入应用全面预算管理、管理会计报告、精益成本管理等管理工具,构建起高效的决策支持系统。但是,房地产企业组织机构众多、资金收支分散,集团财务部门很难对集团下属各公司和项目资金和运营情况进行全面盘查,更加难以建立一个多维度、连接业务与财务、可以强化管控力、支撑管理会计报告分析的智能财务共享系统,企业也无法拥有大量真实、可靠、低成本交易端数据为管理会计决策支持、精细化管理积累充分的数据基础,更无法对房地产企业涉税风险管控形成有力支撑。
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